据统计，除国内资本外，外资对我国的物流地产也十分看好。黑石集团共同创始人苏世民表示，黑石集团在中国的投资规模在50亿美元左右，投资主要集中于物流地产和购物中心。

作为世界最大的另类投资管理公司，黑石集团目前管理的资产规模达3560亿美元。“我们就像一个篮球队，只有在机会比较明显的时候，我们才会投篮，而不是贸然进攻。离这个篮球筐越近，我们越高兴。”苏世民说，黑石集团对中国的物流地产投资非常乐观，受益于中国蓬勃发展的电商市场，物流地产是一个很明显的“投篮”机会。

皇家物流深圳国际快递公司表示，现阶段我国物流设施供需结构呈现短期失衡。根据戴德梁行统计数据显示，2015年我国现代物流设施行业的需求与供给比为44.9%，供给缺口达2390万平方米。同时，来自仲量联行的报告称，至2020年，中国电子商务市场的规模将达1万亿美元，市场日益向B2C模式（企业对消费者）发展，需要更多的物流配送中心与之匹配。

事实上，网络零售、零售消费品及高端制造业正是拉动现代物流地产发展的三驾马车。以普洛斯最新财年年报为例，其前五大客户均属于第三方物流与电商行业，存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。

但值得注意的是，现阶段的中国物流地产，外资占据了绝对主导地位。自2003年进入中国以来，普洛斯快速布局，已占据整个物流地产市场份额的55%，在中国的总土地储备也高达2000万平方米。而以普洛斯为首的外资，最高时曾占据超过80%以上的市场份额。

“目前，国内物流企业正一点点拿回份额。”姜明说，除加速布局线下产业外，现阶段资本市场标的数量超出预期，在2015年普洛斯进驻中储、2016年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后，A股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了先前的预期，未来资本市场的较量还将加剧。

“未来，行业竞争就看土地和客户的资源被谁把控。”姜明认为，由于地方工业、仓储用地的供应有限，未来土地开发商将从一手招拍挂市场转向二级土地市场，从而推高成本。另外，在大量中低端仓库充斥下，市场形成恶性竞争，加上经济处于下行阶段，货主对仓储费用也日趋敏感。从中长期看，物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持。